Розподіл орендної плати. Чи є загроза для орендаря?
Дивні запитання провокують дивні відповіді. Наочний приклад — ІПК № 4179, яка і стала приводом для підготовки цієї публікації. Аналіз цієї податкової консультації змусив повернутися до проблеми, яку, здавалося б, «закрили» ще рік тому1. Йдеться про оренду комунальної власності та учасників цієї операції, які прагнуть зберегти статус неприбутковості.
__________________
1 Див.: Назарбаєва І. Орендна плата: головне — уникнути розподілу // Головний бухгалтер медичного закладу. — 2021. — № 1–2. — С. 42—45.
З погляду орендодавця…
Перетворення закладів охорони здоров’я (ЗОЗ) у комунальні некомерційні підприємства (КНП) не позначилося на податковому статусі більшості з них. Вони були й залишаються надалі неприбутковими організаціями, що вимагає дотримання умов, визначених п. 133.4 ПКУ. Серед умов, як відомо, є умова щодо наявності в установчих документах організації заборони на розподіл отриманих доходів або їх частини серед засновників.
Одним із видів доходів для багатьох КНП є дохід від надання в оренду майна. Це майно є комунальною власністю, але закріплене за КНП на праві оперативного управління. Отже, розпоряджатися цим майном на свій розсуд без узгодження з власником — органом місцевого самоврядування КНП не в змозі. Ба більше, у Законі № 157 зазначено, що орендною платою орендодавець (КНП) має поділитися з органом місцевого самоврядування, який є його засновником. Отже, відбувся розподіл доходу на користь засновника, що має призвести до втрати статусу неприбутковості.
Свого часу проблема набула широкого розголосу, позаяк стосувалася багатьох КНП. Очевидно, що розв’язати проблему було б варто шляхом внесення змін або до ПКУ, або до Закону № 157. Проте законодавець не спромігся зробити цього. Натомість допомогти КНП — орендодавцям спробував Мінфін України, затвердивши УПК № 23.
<…> Коли відповідно до договору оренди комунального майна орендар самостійно розподіляє кожний черговий платіж за оренду майна і спрямовує відповідні частини орендної плати безпосередньо комунальному некомерційному підприємству (балансоутримувачу) та до бюджету територіальної громади, а комунальне некомерційне підприємство, в свою чергу, у складі свої доходів для цілей бухгалтерського обліку відображає одержану від орендаря частину орендної плати, яку в повному обсязі використовує для фінансування видатків на своє утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, такий порядок розрахунків не є розподілом доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників) такого підприємства <…>.
Останній абзац УПК № 23
Як випливає з наведеної цитати, ключова ідея УПК № 23 полягає в такому: якщо кошти до бюджету територіальної громади потрапляють не від орендодавця, а від орендаря, то розподілу доходів з боку орендодавця немає. Ну а немає розподілу — немає і проблеми. Статус неприбутковості орендодавця поза загрозою. Головне — домовитися з орендарем про правильний порядок здійснення платежів.
З погляду орендаря…
В УПК № 23 про орендаря теж згадують, але йому відведено другорядну роль. Він має здійснювати орендні платежі так, щоб орендодавцю не довелося їх розподіляти.
А що ж сам орендар? Звісно, він може бути платником податку на прибуток або єдиного податку. Він може бути ФОПом або просто фізичною особою. Тобто кимось, кого анітрохи не турбує статус неприбутковості. Проте орендарем може бути і комунальне підприємство, зокрема і КНП. Чи не ризикує орендар своїм податковим статусом, розподіляючи орендні платежі між орендодавцем і бюджетом територіальної громади? Шукаючи відповіді на це запитання, один з орендарів звернувся до податкового органу.
<…> Комунальне некомерційне підприємство, що є закладом охорони здоров’я та внесене до Реєстру неприбуткових установ та організацій, для реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених установчими документами, виступає орендарем нерухомого майна спільної власності територіальної громади, що обліковується на балансі іншого комунального некомерційного підприємства. Засновником, власником та органом управління обох комунальних некомерційних підприємств є обласна рада. Комунальні некомерційні підприємства є підпорядкованими, підзвітними та підконтрольними засновнику.
Відповідно до умов договору оренди орендар самостійно розподіляє кожний платіж за оренду майна і спрямовує відповідні частини орендної плати безпосередньо комунальному некомерційному підприємству, що є орендодавцем, та до бюджету територіальної громади.
Заявник запитує, чи впливає описаний порядок розрахунків між орендарем, орендодавцем (балансоутримувачем) та власником майна на дотримання орендарем, що є комунальним некомерційним підприємством, вимог пункту 133.4 ст. 133 Кодексу щодо перебування такого підприємства у Реєстрі?
Фрагмент ІПК № 4179
Ну хіба не дивне запитання?!
Згадаємо ще раз: ПКУ забороняє неприбутковим організаціям розподіляти ДОХОДИ. Доходи від орендної операції отримує орендодавець. Натомість орендар, сплачуючи орендні платежі, здійснює ВИТРАТИ. Жодних доходів він не отримує і не розподіляє, тож його перебуванню у статусі неприбуткової організації ніщо не загрожує!
А що податківці? Можливо, вони заспокоїли запитувача, пояснили, у чому полягає помилковість його міркувань? Ні! Наведемо зроблений ними висновок.
У ситуації, коли відповідно до договору оренди комунального майна орендар, що є комунальним некомерційним підприємством у статусі неприбуткової організації, самостійно розподіляє кожний черговий платіж за оренду майна і спрямовує відповідні частини орендної плати безпосередньо іншому комунальному некомерційному підприємству (балансоутримувачу), що є орендодавцем, та до бюджету територіальної громади за рішенням органу місцевого самоврядування, що є спільним засновником зазначених підприємств, то проведення такої операції для комунального некомерційного підприємства — орендаря є розподілом отриманих доходів на користь такого засновника та пов’язаної з ним особи та відповідно призводить до порушення вимог пункту 133.4 ст. 133 Кодексу щодо перебування такого підприємства — орендаря у Реєстрі.
Фрагмент ІПК № 4179
Отакої! Витрати є розподілом доходів!
Проте і це ще не всі цікавинки аналізованого ІПК. Текст, який розміщений між наведеними фрагментами, дослівно повторює значну частину… УПК № 23, яка, нагадаємо ще раз, мала на меті допомогти орендодавцям зберегти статус неприбутковості.
Отже, поставивши дивне запитання, орендар отримав не менш дивну — фіскальну й відверто неправильну — відповідь, яка може нашкодити іншим орендарям. Така відповідь має бути оскаржена в суді, а орендарям залишається сподіватися, що судді, на відміну від авторів податкової консультації, розуміють відмінність між доходами та витратами.
Нормативні акти
ПКУ — Податковий кодекс України
Закон № 157 — Закон України від 03.10.2019 р. № 157-ІX «Про оренду державного та комунального майна»
УПК № 23 — Узагальнююча податкова консультація щодо перебування у Реєстрі неприбуткових установ та організацій комунальних некомерційних підприємств, які передають в оренду закріплене за ними майно, затверджена наказом Мінфіну України від 19.01.2021 р. № 23
ІПК № 4179 — роз’яснення ДПС України від 05.11.2021 р. № 4179/ІПК/99-00-21-02-02-06
Для довідки
ПРИМІРНИЙ ДОГОВІР
оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності
(затверджено постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820)
I. Змінювані умови договору
<…>
<…>
II. Незмінювані умови договору
<…>
3.4. Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Балансоутримувача. Балансоутримувач виставляє рахунок на загальну суму орендної плати із зазначенням частини орендної плати, яка сплачується на рахунок Балансоутримувача, і частини орендної плати, яка сплачується до державного бюджету. Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати. Орендар сплачує Балансоутримувачу належну йому частину орендної плати разом із податком на додану вартість, нарахованим на загальну суму орендної плати. Балансоутримувач надсилає Орендарю рахунок не пізніше ніж за п’ять робочих днів до дати платежу. Протягом п’яти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди Балансоутримувач передає Орендарю акт виконаних робіт на надання орендних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації Орендаря платником податку на додану вартість.
<…>
